Проблемы толкования категории «иные вещи» в составе единого недвижимого комплекса при укреплении прав на него

Отсутствие в доктрине и в правоприменительной практике общего научного представления о конкретных видах вещей, которые могут входить в состав единого недвижимого комплекса (далее — ЕНК) порождает научный интерес, призванный снять часть нерешенных вопросов.

Заведующая кафедрой гражданского права Института права Уфимского университета науки и технологий, доктор юридических наук, профессор Елена Тужилова-Орданская и старший преподаватель кафедры гражданского права Института права Уфимского университета науки и технологий Петр Клец целью своей работы определили решение двух задач:

• первая задача состоит в исследовании законодательного смысла понятия «иные вещи» и формулировании четкого перечня таких недвижимых вещей, объединяемых в составе ЕНК, поскольку ст. 133.1 ГК РФ содержит открытый перечень имущества, входящего в состав ЕНК. В связи с этим авторы задаются вопросом относительно пределов понятия «иные вещи», ибо есть вещи в гражданском обороте, которые в силу своих особенностей или различных законодательных ограничений не могут входить в состав ЕНК.

• вторая задача заключается в рассмотрении вопросов, связанных с проблемами при реализации собственником своего права на заключение договоров, например, купли-продажи ЕНК или аренды или его залога и др., которые «упираются» в невозможность предоставления потенциальному приобретателю ЕНК документов, свидетельствующих о наличии движимых вещей в составе комплекса ввиду их отсутствия в выписках из ЕГРН. На практике прямым следствием указанной проблемы является невозможность соблюдения регистрирующим органом принципа публичности и достоверности сведений о движимых вещах, фактически составляющих ЕНК, при предоставлении информации из государственного реестра открытому кругу заинтересованных лиц.

Конкретизация состава имущественного комплекса необходима при укреплении прав на него, реализуемом посредством государственной регистрации права в едином государственном реестре недвижимости, что позволит участникам правоотношений определить фактический состав комплекса, его стоимость, перспективы развития.

Результаты исследования позволили выявить пределы реализации положений ст. 133.1 ГК РФ, предусматривающих, что в состав ЕНК может входить любое имущество.

Анализ показал, что, несмотря на широкое трактование «иных вещей», составляющих ЕНК, в него не могут входить такие объекты, как участки недр, объекты незавершенного строительства, жилые помещения, предприятия, движимые вещи.

Елена Тужилова-Орданская и Петр Клец приходят к выводу, что для единства теории и практики необходимы изменения в законодательстве, делающие учетно-регистрационные действия в отношении объектов ЕНК доступными и достоверными: